İstanbul’da konut fiyatları cep yakmaya devam ediyor!

Türkiye’de ev satın almak, hemen herkesin ortak hayali durumunda. Son yıllarda ülke genelinde artan konut satış fiyatları ve yükselen kredi faizleri ise konut edinmeyi giderek zorlaştırıyor.

Geçtiğimiz yıl kamu bankalarınca düzenlenen enflasyonun altında faiz oranlarının sunulduğu kampanyalarla konut satışları hızlanırken, fiyatlar da yüzde 30’lara varan oranlarda yükselmişti.

Ancak geçen zaman içinde, özellikle İstanbul’da konut talebi yoğun olan orta ve dar gelirlilerin alım gücünün üzerinde yükselen konut fiyatları el yakar hale geldi.

Pandemi etkisi, dövizdeki yükseliş gibi nedenlerle inşaat maliyetleri artarken, konut üretiminin azalması da piyasanın giderek daralmasına, fiyatların yükselmesine neden oluyor.

Bu gelişmelerden yola çıkarak TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı araştırma ile İstanbul’un 39 ilçesinde konut metrekare (m2) satış fiyatları ile konut metrekare kira fiyatlarını mercek altına aldık.

BEŞİKTAŞ EN PAHALI İLÇE

Araştırmanın sonucuna göre, İstanbul’un en pahalı semtleri olan Bebek, Arnavutköy ve Etiler’i içine alan Beşiktaş, 30 bin 500 TL/m2 satış fiyatı ve 34 TL/m2 kira bedeliyle en pahalı ilçe olurken, 31 yıl amortisman süresine sahip ilçe konumunda. Beşiktaş’ı 25 bin 500 TL/m2 satış fiyatı, 29 TL/m2 kira fiyatı ve 19 yıllık amortisman süresi ile Beyoğlu izledi.

Üçüncü sırayı 25 bin TL/m2 satış fiyatı, 29 TL/m2 kira fiyatı ve 31 yıllık amortisman süresi ile Bakırköy aldı. İstanbul’un en pahalı bölgesi olan Bağdat Caddesi’ni içine alan Kadıköy ise 15 bin 500 TL/m2 satış fiyatı, 27 TL/m2 kira fiyatı ve 33 yıllık amortisman süresine sahip.

En düşük m2 satış fiyatı 5 bin 500 TL ile Çatalca, Silivri ve Arnavutköy ilçelerinde görülüyor. Kiralamalarda 11 TL/m2 ile Çatalca, 12 TL/m2 ile Silivri ve Sultanbeyli, 13TL/m2 ile Arnavutköy ve Sancak-tepe en düşük m2 kira bedellerine sahip ilçeler olarak öne çıktı.

HER YIL 1 MİLYON YENİ TALEP

2020 yılının ortalarında düzenlenen kampanyalarla konut kredi faizlerinin düşürülmesiyle stokta bekleyen konutların çoğunluğu hızla tüketildi. Deprem gerçeği nedeniyle ülkemizde yeni teknolojilerle üretilmiş güvenli konut ihtiyacı her zaman canlı olacak.

Evlenme, boşanma, yeni eve çıkma gibi nedenlerle her yıl bir milyon yeni konut talebi de oluşuyor. Bununla birlikte pandemi koşulları tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de iş anlayışının değiştirdi, işler eve taşınırken home ofisler ön plana çıktı. Bu süreçte insanların bir kısmı daha küçük evlerden daha büyük evlere çıkmayı tercih ettiler. Bu değişimle konut satışları ile birlikte konut fiyatlarının artmasına neden oldu.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Teminat Değerleme Departmanı Müdürü Uygar Zaim, geçtiğimiz yıl kamu bankalarınca düzenlenen konut kredisi kampanyası ile artan talep nedeniyle konut fiyatlarının yükselişe geçtiğini söylüyor.

Zaim, “2020 yılının haziran ve temmuz aylarında kamu bankaları tarafından yapılan konut kredisi kampanyası ile ülke genelinde olduğu gibi İstanbul’da da konut satışları bir anda son yılların en yüksek sayılarına ulaştı. Temmuz ayında yaklaşık 230 bin adet konut satışı ile rekor kırıldı. Bu talep yoğunluğu İstanbul genelindeki satış fiyatlarında yaklaşık yüzde 30’luk bir artışa sebep oldu” diye konuşuyor.

SATIŞ DEĞERİ DAHA ÇOK ARTTI

Kiralık konutlarda da satılıklarla aynı artış beklentisi oluşsa da kira değerlerindeki artış satış değerindeki artış kadar olmadı. Zaim, “Bu durumun en önemli sebebi kira kontratlarındaki artışın genelde açıklanan enflasyon oranına bağlı olmasıdır. Bir diğer önemli sebep ise Covid-19 salgını olarak nitelendirilebilir” diyor.

Kira artışının daha sınırlı kalmasında Covid-19’un iki yönlü etkisinden bahsetmek mümkün. ilki, kiracıların yaşadığı gelir kaybı nedeniyle mal sahipleri ile kiracıların kira artırımında iyi niyet çerçevesinde hareket etmelerinin kira değerlerinin artışını sınırlandırmış olması.

Diğer faktör ise Covid- 19 nedeniyle değişen konut tercihlerini bazı bölgelerdeki kira değerlerini yükseliş yönünde etkilemiş olması. Silivri, Çatalca, Büyükçekmece, Şile gibi ilçelerde kira fiyatlarındaki artışların bu faktörlere bağlanabileceğine dikkat çeken Uygar Zaim, “Özelikle İstanbul’da eskiden yazlık ev stoku ile öne çıkan ilçelerdeki sezonluk kiralamalar yıllık kiralamalara döndü.

Böylece yazlık bölgelerdeki nüfus kışın da salgın nedeniyle hareketliliğini korudu. 2019 yılı ile 2021 yılını kıyasladığımızda ise en yüksek kira artışlarının gelişme bölgelerinde yaşandığını görüyoruz. Arnavutköy, Başakşehir ve Sultan-gazi ilçeleri bu anlamda örnek olarak verilebilir” yorumunu yapıyor.

Konutların geri dönüş süreleri değerlendirildiğinde ise konut fiyatlarının en yüksek olduğu ilçelerde geri dönüş sürelerinin de oldukça uzun olduğu görülüyor.

Uzun amortisman süreleri öne çıkan ilçelerden Beykoz 35 yıl, Beşiktaş, Bakırköy ve Adalar’da 33 yıl, Sarıyer 30 yıllık amortisman sürecine sahip. Beyoğlu 19 yıl, Beylikdüzü, Esenyurt, Eyüp-sultan, Fatih ve Güngören ise 20 yıllık geri dönüş süreleriyle en düşük amortisman süresine sahip ilçeler olarak öne çıkıyor.

FİYATLAR GERİLER Mİ?

Yatırımcıdan oturum için ev sahibi olmak isteyen kesime kadar herkesin aklında “konut satış fiyatları ve kiralar geriler mi?” sorusu var. Ancak uzmanlara ve piyasa aktörlerine göre konut fiyatlarında önümüzdeki dönemde düşüş olmayacak.

Piyasada arzın azalması, evleri kentsel dönüşüme girenlerin kiraya çıkacak olmaları gibi nedenlerden dolayı özellikle kira fiyatlarında yükseliş olması bekleniyor. Önümüzdeki dönemde konut kredisi faizlerinin düşürülmesine yönelik hükümet tarafından yeni bir kampanya yapılması beklentisi de bulunuyor. Konut kredilerinin düşmesiyle ters kaldıraç oluşturan fiyatların yeniden yükselmesi bekleniyor.

Mesa Holding Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, inşaat sektörünün girdi maliyetlerinin dövize endeksli olması nedeniyle maliyetlerin her geçen gün arttığını, bu nedenle önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının daha da yükseleceğini söylüyor. Artan maliyetler ve pandemi şartları nedeniyle konut üreticilerin üretim yapmakta çekimser davrandıklarına dikkat çeken Boysanoğlu, konut üretiminin azalmasına rağmen talebin devam etmesinin piyasada fiyatların yükselmesine neden olduğunu da vurguluyor.

KONUT FİYATLARINI ARTIRAN DÖRT NEDEN

1. Artan konut üretim ve arsa maliyetleri.
2. Geçen yıl düzenlenen faiz indirimi kampanyasının yarattığı fiyat balonu.
3. Kentsel dönüşümde yıkılan konutların sahiplerinin ek konut talebi
4. Stokların erimesi ve talebin altında kalan yeni konut arzı.

MALİYETLER YÜKSELDİ

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından bu ay yapılan açıklamaya göre, inşaat maliyet endeksi mart ayında son 2,5 yılın en fazla artışı gösterdi. Endeks, mart ayında bir önceki aya göre yüzde 3,44, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 31,97 arttı. İnşaat maliyetlerinin artmasının en büyük sebebi inşaat malzemelerinin çoğunluğunun dövize endeksli olması.

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkan Yardımcısı ve AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı Mimar Ahmet Erkurtoğlu, dövizdeki artışın inşaat maliyetlerinin artmasına neden olduğunu, bu durumun da satışlara ve dolayısıyla tüketiciye yansıdığını söylüyor.

Erkurtoğlu, “Önümüzdeki dönemlerde de pandeminin maalesef başka pandemilerle devam edeceğini düşünüyorum. Ülkemizdeki ekonomik istikrarsızlıktan dolayı döviz sürekli artacak, konut talebinin artmasına rağmen konut arzı azalacak.” Erkutoğlu, beklenen büyük İstanbul depreminden dolayı sağlam konut ihtiyacı olan ülkemizde özellikle İstanbul’da konut fiyatlarının artacağını kaydediyor.

Erkurtoğlu, inşaat sektöründe üreticilerin piyasaya olan güvensizliği, pandemiden dolayı kat karşılığı inşaatlarda şirketlerle arsa sahipleri arasındaki görüşmelerin aksaması, daire sahiplerinin İstanbul’u terk etmeleri, belediyelerdeki işlemlerin mecburen yavaşlaması gibi nedenlerle konut arzının yüzde 80-90 azaldığını vurguluyor.

Pandemi nedeniyle satın alma gücü azaldı. Ancak dövizdeki yükselişin etkisiyle arsa maliyetlerinin yükselmesinin yalnızca İstanbul değil, Türkiye genelinde metrekare satış fiyatlarını yükselttiğine dikkat çekiliyor.

Özyurtlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, İstanbul’un gelişenve dönüşen kent vizyonuyla bu artıştan en çok etkilenen bölgelerden biri olduğunu söylüyor. Özyurt, “Sektörümüzde 2018 yılından bu yana yüzde 100’e varan bir maliyet artışı yaşanıyor.

2020’deki artış, yüzde 40. Biz bu artışı, pandemi nedeniyle fiyatlara çok yansıtamadık. Fiyatlardaki artış, yüzde 10 civarında gerçekleşti” diyor.

Çin’in çelikten üretilen 146 ürünün ihracatında yüzde 13 vergi iadesini kaldırmasıyla demir fiyatlarında artış beklendiğini belirten Özyurt, “Bu yeni gelişme artışı daha da tetikleyebilir, konut fiyatları tırmanışa geçebilir. Bu dönemde konuta yatırım yapmayan yatırımcı 2022 ve sonrasında fahiş fiyatlarla karşılaşabilir” yorumunu yapıyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜM ETKİSİ

Öte yandan pandemi ile oluşan izole yaşam trendi, konutu daha da değerli hale getirmiş durumda. Yoğun iş hayatı nedeniyle evini adeta otel olarak kullanan İstanbullular, yaşamın her anını evlere taşıyınca özellikle oturum amaçlı konut satın almak bir mecburiyete dönüştü.

İstanbul’un satışlarda açık ara önde gittiğine dikkat çeken İnsay Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İhsan Çulhalık, artan taleple birlikte dövizdeki artışa paralel olarak yükselen maliyetlerin ve arsa fiyatlarının metrekare satış fiyatlarını yukarılara çektiğini vurguluyor.

Çulhalık, “Bugünden yarına baktığımızda artışın devam edeceğini söylemek yanlış olmaz. Bu nedenle içerisinde bulunduğumuz dönem, konut satın almak için en uygun dönem. Bir sonraki yıl bu rakamları göremeye-biliriz” diye konuşuyor.

İstanbul, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı öncülüğünde başlatılan kentsel dönüşüm hareketinin bir neticesi olarak kent vizyonunu yeniliyor. BOSS4 Gayrimenkul İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş, giderek hız kazanan kentsel dönüşüm projeleriyle İstanbul’da gayrimenkul yatırımının daha da katma değerli bir yatırım haline dönüştüğünü, bu durumun fiyatları da etkilediğini söylüyor.

Akkuş, “Öte yandan sektörümüzde son yıllarda artan maliyetler ve arsa fiyatlarının da etkisi de metrekare fiyatlarına yansıyor. Dövizdeki yukarı yönlü hareketlilik, fiyatları daha da alevlendiriyor. Fiyatlardaki artış karşısında yabancı yatırımcıya daha da odaklanarak sektördeki canlılığı muhafaza edebiliriz” diyor.(ekonomist)