İş Bankası' nın GYO Hissesinde %76 Kazanç Hedefleniyor

İş Bankası' nın GYO Hissesinde %76 Kazanç Hedefleniyor. İnfo Yatırım ISGYO hissesi için hedef fiyat raporu hazırladı. Hisse için ilk defa hedef fiyat hesaplaması yapan kurum hissede dev bir kazanç potansiyeli görüyor.

İnfo Yatırım İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı için ISGYO 33,80 Lira hedef fiyat hesapladı. Bu hedef ile hissede %76 oranında bir kazanç potansiyeli ortaya çıkıyor.

ISGYO bu günlerde borsada 19-20 Lira civarından işlem görüyor.

İnfo Yatırım İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı raporu:

Güçlü Portföy, Sağlam Projeler: İş GYO

ISGYO'yu 33,80 Hedef Fiyat, %76 getiri potansiyeli ile coverage listemize ekliyoruz. Değerlememizde Net Aktif Değer ve İNA kullandık.

İş GYO, Türkiye merkezli, önde gelen ağırlıklı bir ticari gayrimenkul geliştiricisi, şirket, İstanbul ve İzmir gibi büyük şehirlerde gelir üreten varlıklardan oluşan çeşitlendirilmiş bir portföy işletmektedir. Güçlü operasyonel altyapısına ek olarak, İş GYO, geliştirmeye hazır arsa rezervleri beraberiyle yüksek kira getirili gayrimenkullerini konut satışları ile de destekleyerek, sürdürülebilir nakit akışı üretebilen güçlü GYO'lar arasında yer almaktadır. İş GYO, gelir üreten 11 varlıktan oluşan bir portföyü yönetmektedir. Bu portföyde yer alan 7 ofisten elde edilen toplam brüt kiralanabilir alan 277.064 m²'dir. Alışveriş merkezleriyle birlikte değerlendirildiğinde, toplam kiralanabilir alan yaklaşık 350.000 m²'ye ulaşmaktadır. Bu varlıklar İzmir ve İstanbul gibi Türkiye'nin büyük şehirlerinin merkezinde konumlanmıştır.



Değişen GYO Vergi Mevzuatına Hazır Finansal Yapı. 2025 itibarıyla yürürlüğe giren yeni vergi mevzuatı, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) taşınmaz kazancının en az %50'sini temettü olarak dağıtmamaları durumunda, geçmişte sahip oldukları vergi muafiyeti yerine %30 oranında kurumlar vergisine tabi olmalarını zorunlu kılacaktır. Bu düzenleme, düzenli kira geliri ve güçlü nakit akışına sahip olan, portföyü farklı varlık sınıflarına yayılmış şirketleri ön plana çıkaracaktır. Özellikle İş GYO gibi istikrarlı ve yüksek doluluk oranlarıyla sürdürülebilir kira geliri yaratabilen şirketler, mevzuatın gerektirdiği temettü dağıtım şartı ile birlikte yüksek temettü verimliliği yaratma potansiyeline sahip olacak, vergi avantajlarını koruyarak yatırımcılarına düzenli nakit sağlama kapasitelerini artıracaklardır. Yatırımcılar açısından ise, temettü potansiyeli yüksek ve finansal anlamda disiplinli GYO'lar çok daha cazip hale gelirken, İş GYO 2025 yılı ilk iki çeyreğinde dönem vergi oranını %10 üzerinden hesaplamış olması şirketin temettü dağıtımına ilişkin sinyalini vererek çeşitlendirilmiş portföy yapısı, riskleri dengeli yönetebilme kapasitesi ile girmekte olduğumuz faiz indirimi döneminin avantajlı oyuncularından biri olmaya aday görünmektedir.

Varlık Satışları Nakit Pozisyonunu Güçlendirerek Yeni Yatırımları Finanse Etti. 2024 yılının Ekim ayında gerçekleştirilen, Marmara Park AVM'nin bulunduğu arsanın satışı ve 2025 yılının ilk yarısında gerçekleşen İstanbul Finans Merkezi Ofis Binası ile Ankara İş Kulesi'nin portföyden çıkarılması, İş GYO'nun finansal yapısında önemli bir dönüm noktası teşkil etmiştir. Bu stratejik varlık satışları, şirketin nakit pozisyonunu ciddi şekilde güçlendirerek, finansal borcun azaltılmasını ve bilançoda likiditenin artırılmasını sağlamıştır. Elde edilen önemli tutardaki nakit kaynak, İş GYO'nun kira geliri yaratan gayrimenkul portföyünün genişlemesine, izleyen dönemlerde yeni proje geliştirme olanağını destekleyen arsa alımları ile yeni nesil gayrimenkul geliştirme ve yatırım projelerinde sermaye gereksinimini karşılamasına imkân tanımıştır. Şirketin portföyünde bulunan Tuzla arsasında geliştirilecek konut projesine ilişkin yakın dönemde imzaladığı hasılat paylaşımı sözleşmesi de , faiz indirim sürecinde oluşacak konut talebinden şirketin yararlanmasını destekleyecektir. İş GYO'nun etkin varlık yönetimi ve sermaye tahsis stratejisi, güçlü nakit akışı ile birleşerek şirketi son dönemde sektörde ayrışan ve dinamik büyüme potansiyeli sergileyen bir konuma taşıdı. Ayrıca, İş GYO'nun geliştirmekte olduğu Kasaba Modern Projesi'nin 1. ve 2. etaplarından ve satışları devam eden Litus İstanbul Projesinden önümüzdeki dönemlerde sağlanacak satış gelirlerinin de nakit akışını desteklemesi beklenmektedir. Tüm bu gelişmeler doğrultusunda, İş GYO'nun sahip olduğu kaynakları daha verimli bir şekilde değerlendirerek, portföyünü yüksek getiri potansiyeline sahip projelerle güçlendireceğini ve sürdürülebilir karlılık stratejisini istikrarlı biçimde sürdüreceğini öngörüyoruz.

Faiz indirim sürecine paralel olarak konut talebinin yeniden ivme kazanması, ilerleyen dönemlerde konut fiyat endeksinin enflasyon üzerinde seyretmesi İş GYO'nun geliştirmekte olduğu projelerin reel bazda değer artışı ve satışını hızlandıracaktır. Özellikle optimistik rakamlara ulaşan Ağustos 2025 konut satışı verileri de ISGYO'nun elindeki mevcut konutların satışını hızla tamamlayacağını destekler nitelikte. Mevcut olarak Kasaba Modern Projesi ilk iki etabının satımından yaklaşık 5,5 milyar TL, Litus İstanbul konut projesinden ise 3 yılda yaklaşık 3 milyar TL olmak üzere toplamda yaklaşık 8,5 milyar TL düzeyinde potansiyel gelir payı öne çıkmaktadır. Bu projelerin yanı sıra, şirketin önemli yatırım alanlarından biri olan Tuzla Konut Projesi'nin de portföyüne hasılat payı sözleşmesi imzalamasıyla birlikte, 2027'ye kadar satışlardan elde edilecek nakit akışının hem reel getiriyi artırması hem de İş GYO'nun bilançoda sürdürülebilir karlılığını desteklemesi beklenmektedir. Bu çerçevede şirket, dönemsel faiz indirim sürecinden kaynaklanan artan talebi güçlü proje portföyü ile karşılayabilecek ve özellikle yeni devreye alınacak Tuzla Projesi ile büyüme ve değer yaratma potansiyelini pekiştirebilecektir

Tuzla Gayrimenkul ve Konut Projesi şirketin defter değerini önemli ölçüde arttıracak. Tuzla Konut Projesi, değerleme raporuna göre yaklaşık 60.000 m² arsa alanı üzerinde konumlanmış olup, Arsa Payı Vaadi Karşılığı Hasılat Paylaşımı modeliyle hayata geçirilmesi planan ISGYO'nun konut tarafında yeni amiral gemisi olması beklenen bir projedir. Projede, İş GYO'nun hasılat payı oranı %35 olarak belirlenmiştir. İstanbul'un gelişmekte olan bölgelerinden biri olan Tuzla'da yer alan proje, hem lokasyon avantajı hem de yüksek ölçekli konut geliştirme potansiyeliyle dikkat çekmektedir. Özellikle Viaport Marina ve çevresindeki ticari alanlara yakınlığı, projeyi yüksek talep görecek bir konut yatırımına dönüştürmektedir.1115 konut, 19 ticari ünite ve toplamda 219.726 m² inşaat kapasitesiyle bölgenin en büyük karma yaşam projelerinden biri olarak dikkat çekmektedir. Arsa değeri 1,88 milyar TL, mevcut durum değeri 2,22 milyar TL, tamamlanması halinde öngörülen toplam pazar değeri ise yaklaşık 12,2 milyar TL'ye ulaşmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı yöntemi çerçevesinde projeden yaratılacak net bugünkü değer gayrimenkul değerleme raporunda 5,34 milyar TL seviyesinde hesaplanmıştır. Konumu, imar hakları ve geliştirme potansiyeli dikkate alındığında, proje gerek GYO portföyü gerekse yatırımcılar için yüksek katma değer üretme kapasitesine sahip olan projenin ISGYO'nun aktif büyüklüğünün %10'u oranında bir nakit akışı yaratması planlanmaktadır. Ancak inşaat aşamasının henüz başında olunması ve tamamlanmasının yakın vadede beklenmemesi nedeniyle, değerlememizde yalnızca arsa değeri dikkate alınmıştır.

ISGYO için 30,80 TL hedef fiyat ve %76 getiri potansiyeli ile önerimizi başlatıyoruz. İş GYO, Türkiye merkezli, önde gelen bir ticari gayrimenkul geliştiricisi ve yatırımcısıdır. Şirket, İstanbul ve İzmir gibi büyük şehirlerde gelir üreten varlıklardan oluşan çeşitlendirilmiş bir portföy işletmektedir. Güçlü operasyonel altyapısına ek olarak, İş GYO, geliştirmeye hazır arsa rezervleri beraberiyle yüksek kira getirili gayrimenkullerini konut satışları ile de destekleyerek, sürdürülebilir nakit akışı üretebilen güçlü GYO'lar arasında yer almaktadır. İş GYO, gelir üreten 11 varlıktan oluşan bir portföyü yönetmektedir. Bu portföyde yer alan 7 ofisten elde edilen toplam brüt kiralanabilir alan 277.064 m²'dir. Alışveriş merkezleriyle birlikte değerlendirildiğinde, toplam kiralanabilir alan yaklaşık 350.000 m²'ye ulaşmaktadır. Bu varlıklar İzmir ve İstanbul gibi Türkiye'nin büyük şehirlerinin merkezinde konumlanmıştır. Şirket buna ek olarak, İstanbul'un şehir çeperlerinde sahip olduğu arsalar üzerinde katma değerli konut projeleriyle de sürdürülebilir nakit akışını güçlendirmektedir.

Değerleme

Değerleme çalışmamızda, ağırlıklı indirgenmiş nakit akımı (DCF) analizi ve NAD iskontosu yöntemini birleştirdiğimiz bir değerleme modeli kullandık. TL bazlı DCF değerlememiz, 5 yıllık bir tahmin dönemi ve %8'lik bir sonsuz büyüme oranına dayanmaktadır. Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti (WACC) hesaplamamızda kullanılan girdiler ise %28,7 risksiz getiri oranı, %10,34 hisse risk primi ve 0,97 Beta değeridir. DCF analizimiz, indirgenmiş kira ve net yapı stoğu satış geliri ile birlikte dikkate alınması neticesinde 33,02 milyar TL'lik bir net aktif değere işaret ederken, bu tutar üzerinden %20 oranında bir tasfiye değeri iskontosu eklediğimizde şirketin piyasa değerini 26,45 Milyar TL olarak ön görmekteyiz. Bu doğrultuda hedef fiyatımızı 33,80 TL olarak tespit ederek, hisseyi takip listemize ekliyoruz. 2025 2Ç itibariyle İş GYO 49,5 Milyar TL'lik bir gayrimenkül portföyü 1,16 Milyar TL'lik görece makul borçla destekleniyor. 2025 yılının Ekim ayında, İSGYO, defter değerine göre 0,40 çarpanla işlem görmektedir. Bu da NAD'a göre %76 iskontoya işaret ediyor. GYO'ların TPSB'ye girdiği NAD verilerine göre, 1 Ekim 2025 kapanış fiyatları dikkate alındığında ise ilgili GYO'ların NAD Değerinden %33,96 altında işlem gördüğü görülmektedir.

Riskler

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, düzenli kira geliri ve portföy çeşitliliği sayesinde defansif bir yatırım aracı olmakla birlikte, makroekonomik dinamiklere duyarlı yapıları nedeniyle belirli riskler de barındırmaktadır. Öncelikle, faiz oranlarındaki olası yükselişler konut talebini ve varlık değerlemelerini olumsuz etkileyebilirken, döviz kurlarındaki oynaklık inşaat maliyetlerini artırarak karlılığı baskı altına alabilir. Ayrıca, merkez bankasının jeopolitik gerilimler ve ulusal politik belirsizlikler nedeniyle faiz indiriminde yeterince hızlı hareket edememesi, sektör genelinde finansman maliyetlerini yüksek tutarak yatırım iştahını ve proje fizibilitelerini olumsuz etkileyebilmektedir. İş GYO özelinde değerlendirildiğinde ise, bu gelişmeler Tuzla Konut Projesi ve Balmumcu Projesi gibi büyük ölçekli yatırımların finansman planlarını daha kırılgan hale getirebilirken, projelerin hayata geçirilme sürecinde maliyet kontrolü ve nakit akışı yönetimini daha karmaşık bir hale getirebilir. Aynı zamanda, yatırımcıların getiri beklentileri ile mevcut maliyet yapısı arasındaki dengenin bozulması, bu tür projelerin pazarlanabilirliğini ve talep seviyesini olumsuz etkileyebileceği gibi diğer büyük ölçekli projelerdeki satış hızının beklentilerin altında kalması, karlılık ve nakit akış projeksiyonlarını riske atabilir. Ayrıca AVM ve ofis projeleri, ekonomik daralmalarda doluluk oranı ve kira tahsilat riski taşımakta, tüketici güvenindeki zayıflama kira gelirlerini ve portföy değerlemelerini aşağı çekebilmektedir. Dolayısıyla, İş GYO'nun güçlü finansal yapısı ve varlık çeşitliliği riski dengeleyici unsurlar sunsa da, sektörün genel olarak yüksek faiz, talep daralması, mevzuat değişiklikleri ve para politikasındaki kısıtlı manevra alanına karşı hassasiyeti, yatırımcıların göz önünde bulundurması gereken temel unsurlar arasında yer alıyor.