Türkiye Konut Piyasası, Ağustos 2025'te Mevsimsellikle Uyumlu Sinyaller Verdi!

Türkiye Konut Piyasası, Ağustos 2025'te Mevsimsellikle Uyumlu Sinyaller Verdi! Fiyat Dinamikleri Enflasyona Kıyasla Yıllık Bazda Aşağıda Kalmaya Devam Ediyor.


KONUT PAZARI AYLIK BÜLTEN – AĞUSTOS 2025

Satışlar yıllık +%6,8; konut fiyat endeksi yıllık +%31,4; kira çarpanı daralıyor; satılık konut talebi 2 yılın zirvesinde, kiralık konut talebi mevsimsel olarak zayıf.

Türkiye konut piyasası, Ağustos 2025'te mevsimsellikle uyumlu sinyaller verdi.

Manşet satışlar 143 bin oldu (yıllık +%6,8, aylık +%0,3). İş günü etkileri belirleyiciydi: yıllık artışın +11,4 puanı iş günü başına satışlardaki yükselişten gelirken, -4,5 puanı bir iş günü eksikliğinden kaynaklandı; aylık bazda ise günlük hızdaki +9,0 puanlık iyileşme, iki iş günü eksikliğinin -8,7 puanlık etkisiyle neredeyse tamamen dengelendi.

Finansman koşulları sıkı: ipotekli satış payı %13,8 (Ağustos 2013–24 medyanının 17,6 puan altında). Satış karması mevcut stoka eğilimli: yeni konut payı %30,6 (Ağu 2013–24 medyanının 10,7 puan altında).

Fiyat dinamikleri enflasyona kıyasla yıllık bazda aşağıda kalmaya devam ediyor.

TCMB Konut Fiyat Endeksi yıllık %31,4 artarak TÜFE'nin 1,2 puan altında kaldı; gerçek kira endeksi ise yıllık %74,3 ile TÜFE'ye göre +31,1 puan daha hızlı arttı. Örtük kira çarpanı yıllık %24,6 geriledi ve Mart 2023 zirvesinin %56,3 altında, bu da fiyat/kira oranındaki daralmanın sürdüğüne işaret ediyor.

Sahibinden.com ve BETAM kaynaklı talep göstergeleri satılık ve kiralık segmentler arasında ayrıştı. Satılık tarafta talep (aylık +%5,6, yıllık +%10,4) iki yılın en yüksek seviyesine çıktı; ortalama ilanda kalma süresi 58,5 güne ılımlı biçimde yükseldi (Şubat 2025: 54,4; yıl içi zirve Nisan 2025: 59,4).

Kiralık tarafta talep (aylık -%0,5, yıllık -%6,4) yumuşadı; ilanda kalma süresi 23,8 güne çıktı (Temmuz 2025'te 23,5 günle yılın dibi; Şubat 2025'te 39,7 gün zirve). Kiralık talepte mevsimsellik korunuyor— talep genelde Nisan–Temmuz döneminde güçlenir, Kasım'a kadar zayıflar, ardından toparlanır—bu çerçevede Ağustos verileri tarihsel normlarla büyük ölçüde uyumlu görünüyor.

Konut Satışları

Ağustos'ta 143 bin konut satıldı (yıllık bazda: +6.8%; aylık bazda: +0.3%). İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı 13.8% oldu (yıllık bazda: +3.6 puan; aylık bazda: +0.9 puan; Ağustos 2013-24 medyanına kıyasla: -17.6 puan). Yeni konutların toplam satışlar içindeki payı 30.6% seviyesinde gerçekleşti (yıllık bazda: -0.6 puan; aylık bazda: -0.1 puan; Ağustos 2013-24 medyanına kıyasla: - 10.7 puan).

İş günü başına ortalama satışlar bazında incelediğimizde Ağustos 2025'te:

Yıllık artış (+6.8%) iş günü başına ortalama satışlardaki artıştan gelen 11.4 puanlık katkıya karşın, iş günü sayısındaki 1 günlük azalışla (-4.5 puan) sınırlandı.

Aylık artış (+0.3%) iş günü başına ortalama satışlardaki artıştan gelen 9.0 puanlık katkıya karşın, iş günü sayısındaki 2 günlük azalışla (-8.7 puan) sınırlandı.

2013-24 dönemini kapsayan mevsimsellik analizimiz, Ağustos ayının iş günü başına ortalama satış bazında genellikle Temmuz'dan daha güçlü geçtiğini gösteriyor. Bu açıdan bakıldığında, Ağustos 2025'in tarihsel normlara paralel bir performans sergilediğini değerlendiriyoruz.

Konut Fiyatları ve Kira Çarpanları
TCMB'nin aylık olarak yayınladığı konut fiyat endeksi yıllık bazda 31.4% artış ile enflasyonun 1.2 y.p. altında artarken, gerçek kira endeksi geçen yıla kıyasla 74.3% yükselerek enflasyonun 31.1 y.p. üzerinde artış kaydetti.
Böylelikle, örtük kira çarpanı yıllık bazda 24.6%, Mart 2023'teki zirvesinden 56.3% gerilemiş oldu.

Konut Talebi

Sahibinden.com ve BETAM tarafından yayımlanan Satılık Konut Piyasası Görünümü ve Kiralık Konut Piyasası Görünümü raporlarına göre:

Satılık konutlar: Talep endeksi, Ağustos 2025'te aylık %5,6 ve yıllık %10,4 artarak son iki yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Ortalama ilanda kalma süresi aylık 0,7 gün artışla 58,5 güne çıktı.
Bu gösterge, Eylül 2024'te 68,5 günden Şubat 2025'te 54,4 güne geriledikten sonra, Nisan 2025'te 59,4 gün ile 2025'in en yüksek seviyesini görmüştü.

Kiralık konutlar: Talep endeksi, Ağustos 2025'te aylık %0,5 ve yıllık %6,4 geriledi. Ortalama ilanda kalma süresi aylık 0,3 gün artarak 23,8 güne yükseldi.
Şubat 2025'te 39,7 gün ile zirve yaptıktan sonra, Temmuz 2025'te 23,5 gün ile 2025'in en düşük seviyesine indi.
Mevsimsellik gereği kiralık talep genellikle Nisan–Temmuz döneminde güçlenir, Kasım'a kadar zayıflar ve ardından toparlanır; bu çerçevede Ağustos 2025 verileri tarihsel eğilimlerle uyumludur.