GYO Hissesinde Hedef Fiyat Yükseldi! Endeks Üzerinde Getiri Bekleniyor

Aracı kurum Ak Yatırım tarafından Torunlar GYO'nun (TRGYO) 2. çeyrek finansal verileri analiz edildi. Ak Yatırım, TRGYO hissesi için 12 aylık hedef fiyatıyla beraber hisse önerisini de duyurdu.

Aracı kurum, TRGYO bilançosu için "Güçlü tekrarlayan ve finansal gelirler, marj artışı" ifadesini kullandı.

• "2025 yılı 2. çeyrekte 3,46 milyar TL net kâr duyurdu. (AK: 4,22 milyar TL; Kons.: 4,26 milyar TL)."
• "Önceki yılın aynı döneminde şirket, Torun Tower satışından kaynaklanan 4,47 milyar TL'lik tek seferlik zarar sebebi ile 5,79 milyar TL net zarar duyurmuştur."
• "Hasılat yıllık bazda %15 artışla 2,10 milyar TL'ye yükseldi (AK: 1,96 milyar TL; Kons.: 3,29 milyar TL). Bu büyüme, %17,5 yıllık artışla 2,06 milyar TL'ye ulaşan tekrarlayan gelirler ve 2,6 puanlık OCR artışı ile desteklendi."
• "FAVÖK %35 senelik artışla 1,58 milyar TL seviyesinde gerçekleşti (AK: 1,29 milyar TL; Kons.: 2,74 milyar TL)."
• "Tahminlerimizden ana sapmalar şunlar oldu:
  (i) yaya trafiğinde %8,5 yukarı yönlü sapma (+),
  (ii) OCR'da 1,7 puanlık yukarı yönlü sapma (+),
  (iii) modelimize dahil etmediğimiz konut & ofis teslimatlarından 50 milyon TL hasılat kaydı (+), (iv) kira operasyonlarında brüt marjda 10,3 puanlık yukarı yönlü sapma (+), ve (v) daha düşük yeniden değerleme kazançları (-)."
• "Düzeltilmiş net nakit (net nakit + uzun vadeli finansal yatırımlar – ertelenmiş gelirler) çeyreklik bazda yatay kalarak 17,55 milyar TL oldu (2,1x S12A FAVÖK'ün)."
• "Torunlar GYO'nun bu çeyrekte 3,9 milyar TL'lik temettü ödemesi yaptığını hatırlatmak isteriz."
• "Ertelenmiş gelirler hariç net nakit 22,32 milyar TL seviyesinde (piyasa değerinin ~%31'i)."
• "Ertelenmiş gelirler 4,77 milyar TL'ye (tamamı kısa vadeli) yükselerek, 2. çeyrek hasılatının yaklaşık 2,3 katına ulaştı ve önümüzdeki dönem için önemli bir hasılat kaydı potansiyelini işaret etti."
• "Öte yandan şirket 2,16 milyar TL net finansal gelir kaydetti; bu rakam 2Ç25 hasılatının yaklaşık 1,0 katına denk geliyor ve güçlü net nakit pozisyonunu yansıtıyor."
• "Normalize rakamlara baktığımızda (bkz. sayfa 2), normalize net kâr 2Ç24'teki 108 milyon TL'den 2Ç25'te 1,79 milyar TL'ye yükseldi."

• Bu güçlü artış, daha yüksek FAVÖK, sağlam net finansal gelir ve daha düşük parasal kayıplar ile desteklendi."
• "Alışveriş merkezi (AVM) ciroları reel bazda yıllık %5,5 daraldı; bu düşüşte ziyaretçi trafiğindeki (%-3,2) ve ARPV'deki (%-2,4) gerileme etkili oldu."
• "Ancak, alışveriş günü eşdeğerine (SDE) göre düzelttiğimizde –biz 2Ç25'te yıllık %2,6 daha düşük hesaplıyoruz– altta yatan daralma daha sınırlı görünüyor."
• "Bu baskıya rağmen şirket, kira gelirlerini 2,6 puanlık OCR artışıyla büyütmeyi başardı. AYD verilerine göre, Türkiye AVM cirolarındaki %7,6'lık düşüşe (ziyaretçi trafiği: %-5,6; ARPV: %-2,1) oranla daralmanın daha ılımlı olması, sektöre göre pozitif ayrışmaya işaret ediyor."
• "Ertelenmiş vergi yükümlülüğü 2Ç25 itibarıyla 15,68 milyar TL'ye ulaştı (piyasa değerinin ~%22'si). Yeni vergi düzenlemeleri, GYO'ların yasal ve TFRS finansalları arasındaki geçici zaman farkları nedeniyle ertelenmiş vergi kaydetmesine sebep oldu."
• "(i) yasal vergi oranı temettü dağıtmayanlar için %30, temettü dağıtanlar için %10 iken, ertelenmiş vergi yükümlülükleri %30 vergi oranı varsayımıyla kaydedilmiştir."
• "(ii) ticari GYO'lar kira getirili gayrimenkulleri uzun vadeli olarak portföylerinde tutmaktadır, bu da ertelenmiş vergi yükümlülüklerinin ancak satış durumunda gerçekleşeceği anlamına gelmektedir. Bu tür satışların gerçeğe uygun değerinden önemli iskontolarla gerçekleşmesi mümkün olmayacağından, ilgili vergi yükümlülüklerinin NAD iskontosunda daralma olmadan nakit çıkışı ile sonuçlanmasını beklemiyoruz."

Ak Yatırım TRGYO Yorumu

• "Güçlü tekrarlayan gelirler, marj iyileşmesi, sağlam net finansal gelir ve yüksek nakit/ertelenmiş gelir bakiyesi olumlu unsurlar olarak dikkat çekiyor."
• "Ayrıca, zayıf yaya trafiği (footfall) ve ARPV, tekrarlayan gelirlerdeki reel büyümenin sürdürülebilirliği açısından sektör genelinde risk oluşturuyor."
• "2025 yıl sonu itibarıyla net nakdin yaklaşık 30,3 milyar TL ile piyasa değerinin ~%42'sine ulaşacağını tahmin ediyoruz."

Ak Yatırım TRGYO Hedef Fiyat

• "TRGYO hissesi şu anki NAD hesabımıza göre 0,62x PD/NAD çarpanı ile işlem görüyor. Yakın vadede, ağırlıklı olarak agresif konut teslimi varsaıymları sebebi ile fazla iyimser konsensüs tahminleri (biz dahil üç katılımcı) nedeniyle satış baskısı görülebilir; ancak biz temel dinamiklerin sağlam olduğunu değerlendiriyoruz."

Ak Yatırım, TRGYO hisse önerisini “Endeks Üzerinde Getiri” olarak açıkladı. Ak Yatırım, TRGYO hedef fiyatını 95 TL'den 107 TL'ye yükseltti.