İş Yatırım AL Dedi! %43 Primlenecek Hisse!

Evet İş Yatırım' dan AL tavsiyesi geldi. TRGYO zaten yükselen trendde devam eden bir hisse!

Hisse Ekim ayı sonlarında 43,98 Lira dip fiyattan yükselen trende girdi. Gayet istitkrarlı bir trendde ilerleyen hisse bu gün 61,60 Lira fiyata kadar çıktı. Ama İş Yatırım daha devam eder tahmininde bulundu. 

Hisseye 86,35 Lira hedef fiyat belirleyen kurum. %43 daha prim potansiyeli olduğuna inanıyor.

TRGYO günlük grafik:

İş Yatırım TRGYO raporu:

Torunlar GYO Hedef Fiyat Değişikliği

Güncellenmiş makro varsayımlarımız, 9A24 gerçekleşmeleri ve Torunlar GYO'nun güçlü operasyonel performansını yansıtarak, şirket için hedef fiyatımızı hisse başına 86,35 TL olarak revize ediyor ve hisse için AL tavsiyemizi koruyoruz. Değerli varlık portföyü ile desteklenen güçlü kira geliri tabanına ek olarak, devam eden konut ve ticari gayrimenkul projelerinde teslimatların 2025 yılında gerçekleşmeye başlamasıyla Şirket'in gelir yaratımının önemli ölçüde artmasını bekliyoruz.

Şirketin, yeni yatırımların önünü açabilecek ve yüksek temettü ödeme hikayesini güçlendirebilecek güçlü nakit pozisyonu göz önüne alındığında cazip bir yatırım teması sunduğuna inanıyoruz. Ayrıca, Şirket'in yüksek tekrarlayan gelir yaratma kapasitesi ve güçlü nakit pozisyonu sayesinde 2025 yılında yürürlüğe girmesi beklenen GYO'lara yönelik yeni vergi rejimine uyum sağlamak için uygun bir konumda bulunduğuna inanıyoruz. Torunlar GYO şu anda net aktif değerine göre %37 iskonto ile işlem görmektedir.

Çeyrekte Öne Çıkan Gelişmeler

Torunlar GYO, 3Ç24'te toplam 1.619mn TL gelir elde ederek yıllık bazda %6'lık bir düşüş kaydetmiştir. Kira gelirleri, 2Ç24'te Torun Tower'ın satışı nedeniyle yıllık bazda %10 gerilemiştir. Bununla birlikte, konut satışları 3Ç23'teki 38mn TL seviyesinden 3Ç24'te 83mn TL'ye yükselmiştir. Brüt kâr, artan satış maliyetleri nedeniyle yıllık bazda %12 azalarak 1.162mn TL'ye gerilemiş, brüt kâr marjı ise 5 puanlık bir düşüşle %71,8 seviyesinde gerçekleşmiştir. Brüt kârdaki bu gerilemeye rağmen, faaliyet giderlerindeki yıllık %58’lik düşüş, FAVÖK üzerindeki baskıyı hafifletmiş ve bu kalem yalnızca %5 azalarak 1.100mn TL olmuştur. Net kâr, 3Ç23'teki 1.838mn TL seviyesinden yıllık %19 artışla 2.194mn TL'ye ulaşmıştır. Bu artış, büyük ölçüde 3Ç24’te 1.579mn TL olarak kaydedilen (3Ç23: -188mn TL) net finansal gelirlerdeki güçlü toparlanmadan kaynaklanmıştır. Ancak, 3Ç23’teki 574mn TL’lik net parasal gelire karşılık 3Ç24’te 855mn TL net parasal gider kaydedilmesi, net dönem kârındaki artışı sınırlamıştır. Çeyreksel bazda, gelirler %17 artış göstermiştir. Kira gelirlerindeki %12’lik artış, 3Ç24'te çeyreksel bazda net kâr artışının ana itici gücü olmuştur. Brüt kâr marjı, bir önceki çeyreğe göre sabit kalırken, FAVÖK gelir artışının desteğiyle çeyreksel bazda %20 büyümüştür. Net kârdaki çeyreksel bazda kaydedilen önemli artışta, Torun Tower'ın satışı nedeniyle 2Ç24'te kaydedilen 3,3 milyar TL’lik yatırım amaçlı gayrimenkul satış zararının 3Ç24'te olmaması belirleyici olmuştur

Nakit Pozisyonunda Güçlü İyileşme:

Şirketin nakit pozisyonu, önemli ölçüde iyileşerek güçlü bir performans sergilemiştir. Bu yılın başlarında borç pozisyonunu kapatarak net nakit pozisyonuna geçen Torunlar GYO, 4Ç23'teki 404mn TL net borç pozisyonundan 3Ç24 itibarıyla 15.723mn TL net nakit pozisyonuna ulaşmıştır. Söz konusu iyileşmede, 2Ç24'te Torun Tower binasının 12,2 milyar TL bedelle satışı temel etken olmuştur. Gelirlerin 2025 yılında artması beklenmektedir. 3Ç24 itibariyle, toplam konut/ofis satış gelirleri kümülatif bazda 182mn TL'ye ulaşmıştır. Toplam konut satış gelirlerinin büyük bir kısmı Torun Center projesinden elde edilmiştir. Devam eden konut projelerinden 5. Levent 2. Etap ve Torun Center projelerinde ön satışlar devam etmekte olup, Mall of İstanbul High Residence projesi tamamlanmış ancak 2024 yılında stoklardan satış gerçekleşmemiştir. Bu bağlamda, devam eden projelerin tamamlanması ve teslimatların hız kazanmasıyla konut satış gelirlerinin 2025 ve 2026 yıllarında güçlü bir şekilde artmasını bekliyoruz. 3Ç24 itibarıyla ertelenmiş gelirler olarak sınıflandırılan 8,4 milyar TL tutarındaki konut satış gelirleri, satışı gerçekleşmiş ancak teslimatı yapılmamış konutların satışını içermekte olup, bu gelirlerin 2025 yılından itibaren finansal tablolara yansımasını beklemekteyiz. Ayrıca, 2Y25'te Torun Center'da Embassy Suites Hilton otelinin açılmasıyla otel gelirlerinin artması beklenirken, Paşabahçe ve Karaköy otel projelerinin 2026 yılında faaliyete geçmesi ve şirketin tekrar eden gelirlerine daha fazla katkı sağlaması öngörülmektedir. Paşabahçe arazisinde inşaat faaliyetleri devam etmekte olup, otel projesi için potansiyel işletmeciler ile görüşmeler sürmektedir.

Cazip temettü ödeme kapasitesi, yeni vergi mevzuatına uyumu kolaylaştırabilir. Torunlar GYO, güçlü kira gelirleri, değerli varlık portföyü ve sağlam nakit pozisyonu ile temettü ödemek için iyi bir konuma sahiptir. Şirket tarafından daha önce açıklandığı üzere, düzenli bir temettü hissesi konumunu yeniden kazanma niyetindedir. Bu nedenle, şirketin en az %50 temettü dağıtacak alana sahip olduğuna ve 2025 yılında yürürlüğe girecek olan yeni GYO vergi düzenlemesinin gerekliliklerini karşılayacağına inanıyoruz. Parasal genişleme döngüsünün başlaması katalizör olabilir. TCMB'nin 2025 yılında faiz oranlarını düşürmeye başlaması durumunda, konut projelerine olan talebin hızlanması muhtemeldir ve bu durum şirketin gelirlerini artırmak için potansiyel bir katalizör görevi görebilir. Ayrıca, Şirket'in 3Ç24 itibarıyla ağırlıklı olarak ABD Doları ve Avro cinsinden nakit pozisyonu, kur riskine daha az maruz kalmasını sağlayarak benzerleri arasında öne çıkmasını sağlamaktadır.

Değerleme

Değerlememizde, kira getirisi sağlayan gayrimenkullerin ve konut projelerinin gelecekteki nakit yaratımını doğru bir şekilde yansıtmak amacıyla indirgenmiş nakit akışı (İNA) yöntemi ile her bir varlığı ayrı ayrı toplamın parçaları (SOTP) olarak dahil etÝk. Mevcut varlıklara ek olarak, Şirket'in yeni projeleri olan Karaköy Otel, Paşabahçe Otel ve Torun Center Embassy Suites by Hilton projelerini de İNA analizi ile değerlememize ekledik. Diğer yandan, Antalya Kepez arazisinde yapılması planlanan otel projesi henüz ruhsat aşamasında olduğundan bu varlığı ekspertiz değeri ile modelimize dahil etÝk. Projeksiyon dönemi için on yıllık ortalama %18 TL bazlı risksiz faiz oranı ve %6 özkaynak risk primi varsayarak on yıllık ortalama %23 AOSM hesapladık. Ayrıca projeksiyon dönemi sonrası nakit akışı üretimi için %10 nihai (terminal) büyüme varsayımında bulunduk. Değerlememizde, şirketin 3Ç24 itibariyle 15,7 milyar TL olan net nakit pozisyonu eklendikten sonra elde edilen bir yıllık hedef NAD'ye %25 net aktif değer iskontosu uygulayarak %43 artış potansiyeline işaret eden 86 TL’lik hedef fiyatımıza ulaştık. Torunlar GYO şu anda net aktif değerine göre %37 iskonto ile işlem görürken, tarihsel ortalama iskontosu %46 civarındadır.